No dia a dia do campo, é muito comum o desenvolvimento de atividades voltadas a esfera rural, seja em grande escala ou apenas para produção necessária a sobrevivência do grupo familiar. Em que pese, o intenso avanço da urbanização, o Brasil ainda possui 41% (quarenta e um por cento) de toda a sua extensão territorial ocupada por estabelecimentos agropecuários, eis que conforme é conhecimento popular de todos, o Brasil é considerado o verdadeiro “celeiro do planeta” visto que grande parte da a produção aqui realizada, é utilizada no sustento da população mundial, e constitui uma das principais fontes de renda. Vejamos o percentual de área rural por região:
Neste sentido, ao tratarmos do uso do solo para produção agrícola, é comum que na grande maioria das vezes o próprio proprietário do imóvel rural acabe cultivando e exercendo a atividade desejada, entretanto, não raro, muitos por dificuldades financeiras em custear as despesas decorrentes da atividade pretendida, acabam cedendo a terceiros o direito de usufruírem de seu “pedaço de terra” mediante a determinada contraprestação.
Neste sentido, muito tem se perguntado: o Direito brasileiro também regulamenta as relações no setor agrícola? Existem ferramentas jurídicas para formalizar esta negociação entre os interessados? Se existem, quais são as diferenças entre estas? Quais são as vantagens e desvantagens entre uma e outra? É o que pretendemos aqui demonstrar.
Bom, como já mencionado no título deste artigo, trataremos sobre duas modalidades de contratos que poderão ser exercidas nas relações negociais rurais, seja para atividades de cunho de exploração extrativista, agrícola, agropecuário ou agroindustrial.
Dentre estas se encontram o contrato de Arrendamento Rural e o Contrato de Parceria Agrícola, ambos previstos pela Lei 4.504/64, conhecido como Estatuto da Terra e regulamentados pelo Decreto nº 59.566/66.
Neste contexto, quais as diferenças básicas entre o contrato arrendamento rural e o contrato de parceria agrícola?
O Contrato de Arrendamento Rural, regulamentado pelo artigo 3º do Decreto nº 59.566/66, é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.
Isso significa, que o contrato de Arrendamento Rural, basicamente se figura como o costumeiro e equivalente ao contrato de locação utilizado para imóveis urbanos, onde o uma pessoa denominada arrendador, se obriga a ceder a posse de imóvel de sua propriedade ou não (o direito de usar, gozar e usufruir do imóvel) a outra denominada arrendatário, para exercer determinada atividade de cunho rural específico, mediante ao pagamento de contraprestação prévia e acordada.
Diferentemente do Contrato de Arrendamento Rural, o Contrato de Parceria Agrícola, segundo nos ensina o texto do decreto mencionado anteriormente que a Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior[M1] do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei.
Em outras palavras, o Contrato de Parceria Agrícola, como seu próprio nome nos diz, é uma modalidade de contrato pelo qual determinada pessoa, a qual chamamos de Parceiro outorgante cede a outra pessoa, ou até mesmo grupo familiar, denominado Parceiro outorgado, o uso de sua propriedade ou não, sem que seja transferido a posse da coisa, para que em parceria exerçam determinadas e específicas atividades de cunho rural, partilhando entre si as despesas e lucros e eventuais perdas decorrentes desta parceria.
Quais são os prazos de duração permitidos para o contrato de arrendamento rural e para o contrato de parceria agrícola?
O Contrato de Arrendamento Rural como já mencionado anteriormente constitui-se em modalidade de contrato pela qual o Arrendador, cede a aposse do imóvel ao arrendatário para desenvolvimento de atividade de cunho rural mediante contraprestação previamente acordada.
Neste contexto em que pese se tratar de um contrato pelo qual manifeste expressamente a vontade das partes contratantes, cumpre ressaltar que por se tratar de um contrato específico, existem peculiaridades em sua formação.
Como já explicado, o contrato faz lei entre as partes, visto transcrever expressamente suas manifestações de vontade. Neste sentido, o prazo de duração de um contrato de Arrendamento Rural pode ser pactuado entre o Arrendador e Arrendatário respeitando as determinações legais.
O Estatuto da Terra, (Lei 4.504/64) em conjugação com o Decreto nº 59.566/66 que regulamenta a legislação ora mencionada, tendo por principal objetivo a conservação dos recursos naturais, estabeleceu os seguintes prazos para duração dos contratos de Arrendamento Rural:
03 ANOS – Para atividades de exploração de lavoura temporária (é aquela cujo ciclo, do plantio à colheita, se realiza no período do ano agrícola; sejam exemplo o plantio e a colheita do arroz, feijão, milho, amendoim, algodão, soja, aveia, sorgo, algodão, etc.) e ou de pecuária de pequeno e médio porte; (é a que se refere à criação de suínos, caprinos e ovinos. A pecuária de pequeno porte, de sua vez, envolve a apicultura (abelhas), a piscicultura (peixes), a avicultura(aves), a cunicultura (coelhos), a ovinocultura (ovelhas), etc.) ou em todos os casos de parceria
05 ANOS – Para atividade de exploração de lavoura permanente (é aquela que exige vários anos para cumprir seu ciclo vegetativo, como o cafeeiro e as plantas cítricas.) e ou de pecuária de grande porte é constituída pela bovinocultura, bubalina cultura (búfalo), equinocultura (cavalos) e asinino cultura (Jumento, jegue ou asno) para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal.
07 ANOS – Para a atividade de exploração florestal a qual é constituída, basicamente, por três operações: corte da árvore; desdobro (transformação da tora em peças serradas no próprio local do corte); e, retirada, por tração animal, da madeira serrada até a via de escoamento.
Há de se ressaltar que conforme disposição constante do artigo 95 II do Estatuto da Terra, e artigo 21 do Decreto nº 59.566/66, em não havendo menção sobre a duração do contrato de arrendamento, ou se este for por prazo indeterminado presume-se que este terá a duração máxima de 03 (três) anos.
Importante ainda mencionar, que os prazos dos contratos de arrendamento deverão terminar sempre depois do término da colheita no caso de agricultura, após a parição dos rebanhos, ou depois da safra de animais de abate em se tratando de agropecuária. Em caso de retardamento da colheita por motivo de força maior esses prazos ficarão automaticamente prorrogados até o final da colheita.
No caso do Contrato de Parceria Agrícola, o Estatuto da Terra estipula que desde não acordado entre as partes de modo diverso, o contrato ora mencionado terá duração mínima de 03 anos (art. 96 I), frisando ainda que do mesmo modo é assegurado ao parceiro o direito à conclusão da colheita, pendente do mesmo modo que no contrato de Arrendamento Rural.
E se o contrato expirar, posso renová-lo? Possuo preferência?
Decorrido os prazos acima mencionados as partes contratantes poderão de comum acordo renovar a o contrato entre estes pactuados, entretanto um ponto que deve ser ressaltado e que é aplicável tanto no contrato de Arrendamento Rural, como no Contrato de Parceria Agrícola, é o direito de preferência do arrendatário, e do Parceiro outorgado em exercer a continuidade dos contratos por meio da premissa concedida pela legislação.
Isso significa, que caso os contratos ora mencionados venham ter seu prazo expirado, terão respectivamente o Arrendatário e o Parceiro outorgado preferência perante terceiros em renovação do contrato entabulado entre as partes, devendo o Arrendador e o Parceiro outorgante notificar o Arrendatário e o Parceiro outorgado no prazo de até 06 (seis) meses antes do vencimento do contrato sobre sua intenção de não renovação, sob pena de considera-lo automaticamente renovado.
Ainda sobre o direito de preferência é importante mencionar que há uma pequena distinção entre os contratos de Arrendamento Rural e o Contrato de Parceria Agrícola, haja vista que neste primeiro, o Estatuto da Terra (art. além do direito de preferência quanto a renovação do contrato, lhe confere o direito de preferência caso o imóvel objeto do arrendamento seja ao fim da relação contratual colocado a venda. Vejamos:
Art. 93 […]
§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
§ 4° O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.
Entretanto, conforme mencionado no parágrafo (§) terceiro acima transcrito tal direito deve ser exercido no prazo de 30 (trinta) dias a partir da notificação, e não havendo esta no prazo de 06 (seis) meses a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis (registro da compra e venda).
No contrato de arrendamento posso realizar o subarrendamento?
A pratica de subarrendamento, é semelhante a pratica da sublocação, e consiste no ato realizado pelo Arrendatário (não proprietário do imóvel) de arrendar a um terceiro o imóvel por força do direito concedido por meio do contrato de arrendamento realizado com o arrendador (proprietário do imóvel). Ou seja, aquele que arrendou o imóvel acaba arrendando ao um terceiro estranho a relação contratual pactuada.
Entretanto, assim como previsto pela Lei do inquilinato no que concerne a sublocação de imóveis urbanos, para realização do subarrendamento, também será necessário o expresso consentimento do Proprietário, visto que o artigo 95 VI do Estatuto da Terra expressa que sem expresso consentimento do proprietário é vedado o subarrendamento.
Qual o preço posso fixar no contrato arrendamento rural? E no contrato de parceria agrícola?
Uma das características do Contrato de Arrendamento Rural e do Contrato de parceria agrícola é a onerosidade, ou seja, ambos os contratos onerosos, ou seja, demandam uma contraprestação de ambas as partes contratantes.
No contrato de Arrendamento Rural como já mencionado anteriormente o proprietário do imóvel arrendado cede a posse de tal coisa para uso gozo e fruição por parte do Arrendatário, e este por sua vez lhe paga pelo uso para determinada atividade rural específica.
Entretanto, qual é preço a ser fixado no contrato e como deve ocorrer o pagamento pela fruição do bem por meio do contrato de Arrendamento Rural?
Bom, o Decreto 59.566/66, regulamentador do Estatuto da terra expressa claramente em seu artigo 18 que O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação.
Isso significa, que o preço deve ser expressamente fixado em dinheiro, entretanto o pagamento poderá ser efetivamente pago com frutos do arrendamento ou outros produtos lícitos previamente estabelecido estre as partes (ex. “x” sacas de soja/milho, equivalente a “x” reais)
Ressalta-se que além da prévia determinação de que os valores sejam fixados em dinheiro, a Legislação expressa que a remuneração no contrato de Arrendamento Rural não poderá ser superior a 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, salvo se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em que a remuneração poderá ir até o limite de 30% (trinta por cento).
Diferentemente do contrato de arrendamento rural onde se há uma contraprestação pelo uso da área de terra, no contrato de parceria agrícola, o preço do contrato é especificado em forma de divisão dos resultados da parceira realizada, tanto os lucros como as despesas.
Neste sentido, a partilha dos frutos da parceria, a cota do parceiro-outorgante (quem cede a área de terra) deverá respeitar os limites estabelecidos pela legislação (art. 35 do Decreto nº 59.566/66). Vejamos:
10% – Nos casos em que parceiro-outorgante contribuir com apenas com a terra nua;
20% – Nos casos em que o parceiro-outorgante contribuir com a terra preparada e moradia;
30% – Nos casos em que parceiro-outorgante contribuir com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso;
50% – Nos casos em que o parceiro-outorgante contribuir com a terra preparada e o conjunto básico de benfeitorias enumeradas no item anterior, e mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos culturais, bem como as sementes e animais de tração e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% do número total de cabeças objeto da parceria;
75% – Nas zonas de pecuária ultra extensiva, em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinto por cento) do rebanho onde se adotem a meação do leite e a comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido.
Quais são os deveres e obrigações de cada uma das partes?
Assim como em toda a relação contratual, os contratos de arrendamento e de parceria agrícola estabelecem que ambas as partes contratantes possuem obrigações a serem cumpridas no exercício e vigência do contrato.
Tais obrigações além das costumeiras praticadas nas relações negociais são pré estabelecidas pela legislação especifica e podem ser encontradas junto ao Decreto nº 59.566/66 que traz como obrigações do arrendador, as seguintes:
Art 40. O arrendador é obrigado:
I – a entregar ao arrendatário o imóvel rural objeto do contrato, na data estabelecida ou segundo os usos e costumes da região;
II – a garantir ao arrendatário o uso e gozo do imóvel arrendado, durante todo o prazo do contrato;
III – a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as obras e reparos necessários;
IV – a pagar as taxas, impostos, foros e toda e qualquer contribuição que incida ou venha incidir sobre o imóvel rural arrendado, se de outro modo não houver convencionado.
Da mesma forma o Arrendatário também possui obrigações. Vejamos:
Art. 41.O arrendatário é obrigado:
I – a pagar pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados;
II – a usar o imóvel rural, conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, não podendo mudar sua destinação contratual;
III – a levar ao conhecimento do arrendador, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de turbação ou esbulho que, contra a sua posse vier a sofrer, e ainda, de qualquer fato do qual resulte a necessidade da execução de obras e reparos indispensáveis à garantia do uso do imóvel rural;
IV – a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as benfeitorias úteis e necessárias, salvo convenção em contrário;
V – a devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu com seus acessórios; salvo as deteriorações naturais ao uso regular. O arrendatário será responsável por qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou doloso, quer em relação à área cultivada, quer em relação às benfeitorias, equipamentos, máquinas, instrumentos de trabalho e quaisquer outros bens a ele cedidos pelo arrendador.
No tocante as obrigações no contrato de parceria agrícola, são aplicáveis as constantes dos artigos acima mencionados, além de a obrigação de o parceiro-outorgante assegurar ao parceiro-outorgado que residir no imóvel rural, e para atender ao uso exclusivo da família deste, casa de moradia higiênica e área suficiente para horta e criação de animais de pequeno porte, haja vista serem necessidades básicas de sobrevivência, ressaltando que as despesas com o tratamento e criação dos animais, não havendo acordo em contrário, correrão por conta do parceiro-outorgado.
É possível extinguir o contrato de arrendamento rural e de parceria agrícola?
Assim como toda a modalidade contratual, os contratos rurais de arrendamento e de parceria agrícola poderão ser extintos pelas seguintes hipóteses:
- Retomada do Imóvel: Até o prazo 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o arrendador por via de notificação, poderá declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, ou através de descendente seu (art. 22, §2º, Decreto nº. 59.566/66). Nesse caso, exige-se a sinceridade do arrendador na retomada, caso contrário responderá pelas perdas e danos causados ao arrendatário (art. 22, §4º, Decreto nº. 59.566/66);
- Desistência na renovação do contrato;
- Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;
- Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário;
- Pelo distrato ou rescisão do contrato;
- Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;
- Por motivo de força maior, que impossibilite a execução do contrato;
- Por sentença judicial irrecorrível;
- Pela perda do imóvel rural;
- Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural;
- Ação de despejo: O despejo será concedido nos seguintes casos: término do prazo contratual ou de sua renovação; se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador; se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado; dano causado à gleba arrendada ou ás colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário; se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural; abandono total ou parcial do cultivo; inobservância das normas obrigatórias fixadas na legislação agrária; nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido; se o arrendatário infringir obrigado legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual.
A partir das informações aqui prestadas tenho certeza que você conseguirá decidir se o contrato de arrendamento rural ou se o contrato de parceria agrícola é o ideal e atenderá as necessidades do seu empreendimento.
